一、【資料背景】

為了深入貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想，認(rèn)真落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于全面深化改革的重大決策部署，按照區(qū)黨委全面深化改革工作要求，進(jìn)一步完善西藏自治區(qū)土地二級市場，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號，結(jié)合西藏自治區(qū)實(shí)際,制定本實(shí)施意見。

二、【解讀分析】

其主要內(nèi)容包括：一、完善轉(zhuǎn)移制度，保證要素有序流動;第一，明確轉(zhuǎn)讓形式。各種類型的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為都被認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括以買賣、交換、贈予、出資和司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。第二，明確轉(zhuǎn)讓的條件。轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，需取得房地產(chǎn)權(quán)證(土地證)。轉(zhuǎn)讓劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律、法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，可以依法進(jìn)行。轉(zhuǎn)讓時(shí)土地用途不變的，按原出讓合同價(jià)格合理確定出讓價(jià)款，并在全部轉(zhuǎn)讓完成后，按規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù);涉及土地用途變更的，按現(xiàn)行土地評估價(jià)格合理確定出讓價(jià)款，并在全部轉(zhuǎn)讓完成后，按規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù);原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。規(guī)范分塊合并，促進(jìn)合理利用;而土地分割、合并轉(zhuǎn)讓，則是指法人或其他組織合并、分立等形式的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。單一地塊被分割為多個(gè)地塊時(shí)，分割后的地塊應(yīng)具有單獨(dú)地塊的規(guī)劃建設(shè)條件。第四，實(shí)施降低交易成本的稅收政策。對涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的二級市場，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策。

二、加強(qiáng)出租管理，改善服務(wù);第一，建設(shè)用地有償使用取得的土地使用權(quán)出租。出租或轉(zhuǎn)租以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)，不得違反法律、行政法規(guī)以及有償使用合同的有關(guān)規(guī)定。第二，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán);租賃建設(shè)用地使用權(quán)，以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將租金收入上繳同級財(cái)政，納入土地出讓收入管理。第三，創(chuàng)造了建設(shè)用地使用權(quán)出租的環(huán)境。各地區(qū)(市)、縣(區(qū))自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)提供劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布的條件和場所，編制租賃合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

三、健全抵押擔(dān)保機(jī)制，保障合法權(quán)益。第一，建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件。通過劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)地(市)、縣(區(qū))自然資源主管部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和自然人持有國有土地使用證后，可在該土地上自由交易、流轉(zhuǎn)的房屋建筑，與土地使用權(quán)依法抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地使用權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，拍賣、變賣所得的價(jià)款優(yōu)先償還抵押權(quán)人的債權(quán)。劃撥土地的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，不得抵押。第二，放松對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)作為抵押權(quán)人，可以申請辦理建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)抵押的相關(guān)手續(xù)。與企業(yè)間的債權(quán)債務(wù)合同有關(guān)的，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

四、規(guī)范市場秩序，強(qiáng)化服務(wù)監(jiān)督;第一，加快平臺建設(shè)，提供便捷高效的服務(wù);地方有關(guān)部門要深化“放管服”改革，切實(shí)優(yōu)化營商環(huán)境，激發(fā)土地二級市場主體的活力，充分利用市場機(jī)制，促進(jìn)土地要素流通，提高土地節(jié)約集約利用水平，為西藏自治區(qū)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。第二，規(guī)范交易行為，加強(qiáng)市場監(jiān)管;各省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)建立“信息發(fā)布—意向簽約—交易監(jiān)管”的交易流程，引導(dǎo)交易雙方規(guī)范有序。買賣雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息，協(xié)商一致后簽訂買賣合同，依法申報(bào)交易價(jià)格，如申報(bào)價(jià)格低于標(biāo)定地價(jià)20%以上，則由地(市)行署(人民政府)或縣(區(qū))人民政府行使優(yōu)先購買權(quán)。第三，加強(qiáng)信息共享，完善信用體系;強(qiáng)化涉地司法處理銜接，人民法院根據(jù)案情需要，可以就有關(guān)不動產(chǎn)的權(quán)利狀況和原出讓合同中約定的權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)，向自然資源主管部門查詢。構(gòu)建完善的執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制，通過司法手段處置的土地可以進(jìn)入土地二級市場交易。

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